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云南城投倒地皮空手套白狼 國壽云城提前埋伏引爭議

字號+ 作者:都市在線 來源:未知 2019-06-06 14:02 我要評論( )

云南城投倒地皮空手套白狼 國壽云城提前埋伏引爭議 文 | 財聯社 柴剛 明明說好要打造健康生活目的地的云南城投(2.670, -0.06, -2.20%)(600239.SH),轉眼就變成

  云南城投倒地皮空手套白狼 國壽云城提前埋伏引爭議

  

 

  文 | 財聯社 柴剛

  明明說好要打造“健康生活目的地”的云南城投(2.670, -0.06, -2.20%)(600239.SH),轉眼就變成了“倒爺”,靠“倒地皮”賺了十幾億,成為其主業不振的遮羞布。

  近日,上交所的年報問詢函牽出云南城投的兩段往事。2018年,公司扣非凈利潤虧損8億多,通過出售資產實現業績扭虧。但財聯社記者注意到,其中兩宗資產在掛牌轉讓前,一只叫“國壽云城”的投資基金總能提前數月平價入股“埋伏”,待標的資產轉讓評估時獲得十幾倍、數十倍的投資增值。

  國壽云城雖然納入云南城投合并報表,但后者出資占比不到30%,難免引發外界關于利益輸送、損害上市公司利益的質疑。

  半年賺12倍 兩年賺20倍

  2018年,云南城投營收95.4億,同比下跌33.69%;凈利潤4.91億,但扣非凈利潤為-8.21億,同比下跌832.66%。這已是近4年中第3年扣非凈利潤為負,2015年、2016年扣非凈利分別為-1.81億、-3.65億,2017年剛剛轉正,2018年又虧損8.21億。

  業績不夠,賣地來湊。

  2018年,云南城投共處置3項資產,其中,轉讓大理滿江康旅投資有限公司(下稱“滿江康旅”)80%及昆明七彩云南城市建設投資有限公司(下稱“七彩云南”)59.5%股權,獲得投資收益15.28億元;剩余股權按公允價值法重新計量,實現投資收益2.93億元,兩個項目累計實現投資收益18.21億元,成為業績扭虧的關鍵。

  引人關注的是,滿江康旅2018年1月剛成立,還沒有營業收入,5個月后,就以11.8倍的增值率轉讓給了昆明萬科旗下公司。

  原來,云南城投是在“倒地皮”。

  2017年12月,公司以13.69億元中標大理創新工業園區4塊土地的使用權,隨后通過全資子公司設立滿江康旅,開發這4塊地。2018年6月,再將滿江康旅80%股權掛牌轉讓,因土地升值,轉讓溢價11.8倍,凈賺5個億。

  云南城投表示,當時拿地時,公司13.69億元的投標報價遠低于其他公司的最高報價,但因其技術評審得分占優,最終中標。

  對此,財經評論員嚴躍進告訴財聯社記者,云南城投憑借技術評審獲得中標無可厚非,但拿地半年就快速轉讓,其實有點打擦邊球了,因為它違背了此類地塊當初拍賣的初衷,使其淪為了企業變現和倒騰的工具。另外從土地開發的角度看,短期內快速轉讓的也非常少見,尤其是在通過類似技術評審方式拿的地,理論上拿到的概率很低,拿地以后又轉讓,這從地產開發的邏輯上說不通。

  云南城投去年轉讓的另一宗資產——七彩云南59.5%股權,溢價更是高達19.77倍,同樣得益于土地升值。

  2016年11月,云南城投以8400萬元增資七彩云南,取得70%股權。公司入股時,七彩云南擁有古滇•未來城項目南區20宗開發用地,共計約1171.03畝。據公司披露,2017年以來,在昆明旅游市場帶動下,住宅商品房需求旺盛,經過2年發展,該項目周邊環境、配套設施不斷完善,市場價格漲幅較大。2018年,因當地政府對用地控制性規劃調整,增加城鎮住宅用地和商住混合用地,減少商務金融用地,進一步導致土地增值。

  因此,七彩云南在2018年8月掛牌轉讓時,評估價值達到24.5億元,增值19.77倍,云南城投所持59.5%股權對應估值14.58億元。公司稱,本次轉讓將增加8.88億的投資凈收益。

  在外界眼界,云南城投原掌門許雷擅長資本運作,此話不假。除了上面兩筆華麗操作,云南城投還有多次“倒地皮”案例。

  2017年,公司先后轉讓晟發地產60%、陜西安得70%股權,評估增值率分別為14.8%、1.7倍;2018年又轉讓西安云城置業51%、天堂島置業90%股權,以及全資子公司持有的城投湖畔四季城(一期)項目1號地塊在建工程,上述3宗資產評估增值率分別為2.8倍、3.04倍、61%。不過,天堂島置業因未找到意向受讓方已撤牌。

  國壽云城提前數月“埋伏”

  財聯社記者梳理云南城投2018年轉讓資產的歷史沿革發現,國壽云城的身影多次出現。

  2018年4月,即七彩云南掛牌轉讓公告發布前4個月,國壽云城以600萬元從云南城投手上取得七彩云南5%股權。如云南城投所述,2017年以來,該項目周邊市場價格漲幅較大,但這5%股權轉讓時基本是按照凈資產計算的。4個月后,七彩云南評估價值24.5億,意味著國壽云城4個月前600萬的投資增值1.165億。

  同樣,滿江康旅最初由云南城投全資子公司于2018年1月設立,2018年4月,國壽云城增資250萬取得4.76%股權。2個月后,云南城投將滿江康旅掛牌轉讓,評估值為6.71億元,國壽云城的250萬投資瞬間增值2945.77萬。

  當然,國壽云城并未轉讓股權,上述投資收益還只是“紙上富貴”。而且,上述兩次突擊入股都有附帶條件,即為標的公司提供借款,年利率8%,按季付息,其他股東則將所持標的公司股權質押給國壽云城。

  除了上述兩個項目,云南城投于2018年10月掛牌轉讓的西雙版納云城置業有限公司(以下簡稱“版納云城”),同樣存在類似情況。

  2011年6月,云南城投設立版納云城,注冊資本2000萬元。2018年3月,囯壽云城以100萬增資取得4.76%股權。7個月后,云南城投擬將版納云城85%股權掛牌轉讓時,評估價值為10.18億元,增值31.45倍。但該項目最終因無人接盤中止掛牌。

  國壽云城可能是云南城投從中國人壽(26.170, 0.11, 0.42%)(601628.SH)融資的通道,由中國人壽(優先級LP)、云南城投(劣后級LP)、中吉金投資產管理有限公司于2017年12月共同出資設立,三者持股比例依次為69.86%、29.94%、0.2%。云南城投持股不到30%,但將其納入了合并范圍。

  有市場投資人士告訴財聯社記者,借款是借款,它每年要收8%的年利率,上市公司的融資成本并不低。而云南城投每次都在掛牌出售資產前向國壽云城平價轉讓股權,涉嫌利益輸送,圖利后者的其他股東。

  記者多次致電云南城投,但電話一直無人接聽,發去的采訪函也未收到回復。

  原標題:云南城投“倒地皮”空手套白狼 國壽云城提前入股“埋伏”引爭議

  責任編輯:陳悠然

  文章關鍵詞: 云南城投 云城 空手套白狼

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