自媒體

從最新政策看今年樓市,房價就應該這么走!

字號+ 作者:東方都市網 來源:搜狐號自媒體 2019-05-18 02:06 我要評論( )

這個雙休日很熱鬧

這個雙休日很熱鬧啊。

蘇州如期出臺了調控升級,搞得自媒體小編們又過不好周末了。

因為之前已經有很多風聲傳言,說蘇州樓市即將收緊,所以這次的政策并不見得讓人有多意外。

說實話,周六看到新聞的時候,我并沒有驚訝和興奮的感覺,心里反而是多了幾分平靜和篤定。

在我看來,從年初各個公告決議,再結合近期各城調控的落地表現,全國樓市運行的邏輯軌跡已經越來越清晰:

今年是抄底買房的好機會,但絕不是那種一買就漲,不買還漲的暴擊點。

關心樓市的朋友都知道,這個行業的政策都很大,周期也很長,普通人很難左右它的方向。

但從另一個側面來看,也是有好處的。

就是大家可以有足夠多的時間去識別出趨勢,然后順勢而為,結果往往不會太差。

很多時候我們甚至都不用去猜,只要仔細觀察就能窺見房價運行的方向。

這個周末我梳理了下思路,現在把自己的一些想法分享給大家。

01

我先說說市場面看到的情況。

很多文章都著重分析了限售對蘇州的影響,說的都挺好。

我也同意,被加上新房3年限售和二手房5年限售之后,蘇州園區和高新區的房價今年不會再漲了。個別漲過頭的房子,房價回撤一些也不是沒有可能。

不過,我更覺得蘇州是一塊很好的試金石,幫我們識別出全國調控的風向標。

蘇州的房價從去年下半年到現在,園區漲的最快的房子漲幅50%有的。在全國樓市靜淡的大環境下,這個太突兀了,所以蘇州也成為今年第一個大幅收緊調控的高能級城市。

這傳遞出一個明確的信號。

因城施策,主動權在于地方,但是背后卻接受了中央層面的統一指導。

未來房地產的調控不會有全國統一的限購政策,更多的側重地方的微觀調整,中央是提供宏觀把握和考核督辦的作用。

和很多人把房地產稅當做長效機制的理解不同,我認為中央管理樓市的意識形態,地方負責細則執行,這才是房地產長效機制的精髓。

這種中央牽頭+地方經辦的工作模式,會讓中央的調控部署更有針對性,對房價的指引更加精確,更好地反映領導意志。

以后,房價的漲跌與否,的確是地方的限購政策說了算,但其實是早就寫在了每年3月的政府工作報告里。

今年的話風是希望房價能夠平穩,不要大漲也不要大跌。

再給大家說的直白一點,就是不要去追高買入那些已經漲了不少的房子,反倒是應該對那些房價回撤過多的房子不那么悲觀。

擇機在底部買房上車,然后把預想中的回報拉得更長一些,是當下比較理智的選擇。

02

好,弄清楚這一點之后,我們再來看看每個城市能夠使用的調控工具箱。

我發現越來越多的城市喜歡用限售這一招。

以前我們調控只有限購和限貸,都是針對需求側的方法。

這樣做的好處是見效快,因為能買的人少了,自然漲的就慢了。

但是副作用也很明顯,現實生活中,有很多方法可以迂回解決房票和貸票問題。比如每一次樓市限購升級都伴隨著離婚率的上升。

所以限購限貸一上來幾個月效果都很好,但慢慢滴過了一段時間之后,就沒啥用了。

限售就不一樣了,限售是作用在房東身上的。只要買房了,就跑不掉。

大部分城市用了限購限貸之后發現還沒效果的,就會選擇限售。

限售的年限選擇,這里面其實講究很多。

我注意到很多城市是2年限售,這種限售影響是不大的。因為很多城市的增值稅免征年限就是2年起,滿2年就可以不被征收總房價的五個多點增值稅。

考慮到避稅的緣故,大部分買房人本來就會把房子持有到2年以后再出售。

在這種情形下,疊加個2年限售,就相當于實際上已有的售房周期強化成規定層面,增量的效果不多。

真正有殺傷力的是那些4到5年的限售。

大部分投資需求都是等不了那么久的。

投資最需要的是確定性和流動性,4到5年的確是時間太長了。

一個城市如果出臺了4到5年才能賣房的限售,其實殺傷力一點也不亞于社保滿4到5年才能買房的限購。限購還可以通過代持這些套路去解決,但是限售是真的一點辦法都沒有。

所以我們能看到的是,限售年限長的城市,房價表現都不太好。

比如成都和長沙,房價至今依然停留在2016年的水準,并不是城市基本面不好,而是人為地用力過猛。

在這些城市買房,真的要做長持打算。

03

好,接下來我們再來看下一個問題,怎么看待各個城市的調控,里面有哪些機會。

我梳理了下,在這里重點提示三類城市的買房策略。

第一種是強調控,樓市回暖的城市。

這種一般都是高能級城市為主,比如上海、北京、深圳、廣州、南京、杭州、廈門等。他們身上要么背著5年限購,要么是二套貸款7成首付,或者是4年限售,都對買房人異常不友好。

但就是在這樣的艱難條件下,這些城市的房產成交量還是在回暖。

我只能說這些城市的基本面實在太好,好到打破頭還是要去買一套。

對于這些城市,只要你能搞定房票,在那里買房是非常安全的。有好幾個原因,一是城市很棒,這個都明白。二是樓市周期到位,他們都是上一輪牛市先漲的,到現在也差不多調整完畢了。三是的確也沒什么政策可以再加上去了。

接著看看第二種,弱調控,樓市回暖的城市。

這些城市基本面不如第一種,房產有熱度的原因是因為調控政策相對寬容。

比如珠海、合肥、寧波、重慶還有之前的蘇州等。

最近我們有團隊去調研了珠海,近期香洲、金灣和斗門的房子賣的都特別好,主要原因就是當地的限購放松,想買房的朋友去了基本都能搞定。

在合肥和寧波也是,你跑到售樓處去,工作人員會指導你如何辦妥的。重慶則一直是不限購。

在這些城市買房比較微妙,他們一定不是買房的最佳選擇,但是他們是你可以比較容易買到的房子里的最佳選擇。

因為這些城市可能會像蘇州一樣被升級政策,所以這些地方比較適合風險偏好高的朋友試試看。

第三種是是強調控,樓市靜淡的城市。

代表城市是成都和長沙等。

他們的房價基本停留在2016年牛市中期的水平,熱點板塊也才2萬不到,缺少一輪補漲。但是看這個調控的力度,這期待中的漲幅可能要等很久,因為當地是鐵了心要低房價。

他們身上背著的是4年以上的限售,落戶口還要滿1年社保的限購,然后是無盡的限價和大規模土地出讓。這對二線城市房價上漲來說,太難了。

所以盡管我很有信心這些城市房價一定會慢慢趕上對標城市,但我還是建議在這些城市買房要做好持有5年以上的準備。

04

說完城市,我們再看看宏觀的大趨勢。

我在每周五線下茶話會上,都會給大家提示,今年會是一個寬貨幣和緊調控的年份。

也就是說,今年的資金面會比較寬松,得益于國家鼓勵小微企業融資,實際借款利率會下行,大家首套貸款的按揭利率會逐漸下來。

因為經濟面會見底,資金也不缺,所以今年房價見底還是比較有確定性的。

但是房價見底不代表馬上會漲,因為樓市調控政策一點也沒有放松的意思。

前面說的強調控城市,比如上海、北京、深圳這種,限購往后看5年內不會放松,限貸至少今年不會放松。

而那些弱調控城市,只要房價起來就會被升級政策,蘇州就是例子。

所以今年是不會允許有城市出現30%以上的大漲的。

事實上,中國樓市歷史上只有出現過2次錢很便宜,政策也很友好的大機會,一次是在2009年前后,一次是在2015年前后。

現在的局面更像是2012年至2014年這段時間,錢開始慢慢便宜起來,但政策依然緊繃著,只會有局部的機會,不會有全局的行情。

05

所以最后我給大家一個建議。

今年是買房上車的好時機,但不是搏殺的窗口期。

每個人都應該先看清楚自己所在城市的調控導向,選擇適合自己的策略。

大部分城市今年都是可以買到底部的,剛需盡管大膽滴買。

但不是所有城市都適合投資,因為投資講究效率,效率來自于杠桿和時機。

我們以前分析過,一輪牛市周期里分成五個階段,如下圖所示。

靜淡市底部是比較適合用不大的負債試探買入。只有等到限貸政策的放開,看

到有明確機會的時候,才能用足負債。

目前來看,包括上海在內的大部分城市還處于上圖中第五個階段,也就是靜淡市新一輪建倉的起點期,資金富余的可以進取一些。本來就很缺錢的,需要太多融資的,并不適合全情投入,別讓自己陷入太被動的局面。

我一直覺得:

買房這事沒什么復雜也不值得復雜,只要堅持住主線,不犯錯就是最成功的方法。

(原標題:定了!今年房價就應該這么走!)

----分隔線----東方都市網----分隔線----投稿:975981118@qq.com 歡迎投稿
東方都市網,上海東方都市網,,東方都市網,財經頻道站http://www.marocmaths.com

免責聲明:

自媒體綜合提供的內容均源自自媒體,版權歸原作者所有,轉載請聯系原作者并獲許可。文章觀點僅代表作者本人,不代表本網立場。 對本文內容、觀點保持中立,不對內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。

相關文章
  • 近期樓市發生的幾件大事將影響你買房?2019買房的注意了

    近期樓市發生的幾件大事將影響你買房?2019買房的注意了

    2019-05-09 02:06

  • 濟陽設區后發布首個購房風險提示:濟陽樓市量價穩定 不存異常波動

    濟陽設區后發布首個購房風險提示:濟陽樓市量價穩定 不存異常波動

    2019-04-29 02:03

  •  熱點 :呼和浩特3月房價回復“ 1 ”查看 熱點 :這些人每月可領670回復“ 2 ”查看 便民 :發布招聘、房產等信

    熱點 :呼和浩特3月房價回復“ 1 ”查看 熱點 :這些人每月可領670

    2019-04-24 05:02

  • 未來10年內,房價還有可能翻倍嗎?專家:三大驅動為其助力!

    未來10年內,房價還有可能翻倍嗎?專家:三大驅動為其助力!

    2019-04-23 02:22

網友點評